Assurance de prêt immobilier : garanties, loi Lemoine et économies possibles

L'assurance emprunteur protège la banque et votre famille en prenant le relais du remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail. Exigée pour la quasi-totalité des prêts immobiliers, elle pèse lourd dans le coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment : autant en profiter pour payer le juste prix.

Les garanties : DC, PTIA, ITT, IPT, IPP

Un contrat d'assurance emprunteur s'articule autour de garanties standardisées. La garantie décès (DC) solde le capital restant dû, à hauteur de la quotité assurée, si l'emprunteur décède. La PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) joue de la même manière lorsque l'assuré ne peut plus exercer aucune activité et a besoin de l'assistance d'un tiers pour les actes de la vie courante. Ces deux garanties constituent le socle minimal exigé pour tout prêt.

Viennent ensuite les garanties d'incapacité et d'invalidité : l'ITT (incapacité temporaire totale de travail) prend en charge les mensualités pendant un arrêt de travail, généralement après un délai de franchise ; l'IPT (invalidité permanente totale) et l'IPP (invalidité permanente partielle) interviennent lorsque l'assuré conserve des séquelles durables, selon le taux d'invalidité retenu. Pour une résidence principale, les banques exigent le plus souvent DC, PTIA, ITT et IPT ; pour un investissement locatif, DC et PTIA suffisent fréquemment. Lisez attentivement les exclusions (sports à risque, affections dorsales ou psychologiques selon les contrats) et les définitions retenues, qui varient d'un assureur à l'autre.

Les quotités : comment répartir la couverture

La quotité est la part du capital assurée sur chaque tête. Pour un emprunteur seul, elle est nécessairement de 100 %. Pour un couple, la répartition est libre, du moment que le total atteint au minimum 100 % : 50/50, 70/30, ou 100 % sur chaque tête (soit 200 % au total).

Le choix mérite réflexion, car il détermine ce qui se passe en cas de coup dur :

• en 50/50, si l'un des deux décède, la moitié du capital restant dû est soldée : le survivant continue de rembourser l'autre moitié ;
• en 100/100, le décès de l'un solde l'intégralité du prêt : c'est la protection maximale, pour une prime plus élevée ;
• une répartition asymétrique (par exemple 70/30) reflète des écarts de revenus : la tête qui porte l'essentiel des ressources est davantage couverte.

Le bon arbitrage dépend de vos revenus respectifs, de la présence d'enfants et de votre patrimoine. Notez que le seuil de dispense de questionnaire médical prévu par la loi Lemoine s'apprécie par tête assurée, ce qui peut aussi influencer la répartition choisie.

Contrat groupe ou délégation d'assurance ?

Deux offres coexistent. Le contrat groupe est celui proposé par la banque : contrat collectif négocié pour l'ensemble de ses clients, il mutualise les risques entre tous les profils. Simple et rapide à mettre en place, il est en revanche rarement le plus compétitif pour les profils jeunes et en bonne santé, qui subventionnent de fait les profils plus risqués.

La délégation d'assurance consiste à souscrire un contrat individuel auprès d'un assureur externe. La tarification y est ajustée à votre âge, votre état de santé, votre profession et vos habitudes de vie : l'écart de prime peut être considérable, surtout pour les emprunteurs jeunes et les capitaux importants. La banque ne peut pas refuser une délégation dès lors que le contrat présente un niveau de garanties équivalent à son contrat groupe : elle vous remet pour cela une fiche standardisée d'information listant les critères exigés. Elle ne peut ni modifier le taux du prêt ni facturer des frais en représailles. Comparez toujours sur le coût total de l'assurance sur la durée du prêt et sur le TAEG, pas seulement sur la cotisation mensuelle de départ.

Loi Lemoine : résiliation à tout moment et fin du questionnaire médical

La loi Lemoine a profondément rééquilibré le marché en faveur des emprunteurs, autour de trois avancées. Premièrement, la résiliation à tout moment : vous pouvez changer d'assurance emprunteur quand vous le souhaitez, sans attendre une date anniversaire ni respecter de préavis particulier, à condition de présenter un contrat aux garanties équivalentes. La banque doit motiver tout refus de manière exhaustive.

Deuxièmement, la suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée est inférieure à 200 000 euros par tête et que le prêt sera intégralement remboursé avant les 60 ans de l'assuré. Dans ce cadre, aucune question de santé ne peut vous être posée ni aucun examen exigé : une avancée majeure pour les personnes ayant des antécédents médicaux.

Troisièmement, le droit à l'oubli a été ramené à 5 ans pour les cancers et l'hépatite C : au-delà de ce délai après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, vous n'avez plus à déclarer la pathologie et aucune surprime ni exclusion ne peut vous être appliquée à ce titre. Pour les autres pathologies, la convention AERAS facilite l'accès à l'assurance des personnes présentant un risque aggravé de santé.

Combien pouvez-vous économiser ?

L'assurance représente une part substantielle du coût total d'un crédit immobilier, parfois le deuxième poste après les intérêts. L'écart entre un contrat groupe et une délégation bien choisie peut atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée d'un prêt, l'économie étant d'autant plus forte que vous êtes jeune, en bonne santé et que le capital et la durée sont importants.

La méthode pour optimiser :

1. récupérez la fiche standardisée d'information et le tableau des garanties exigées par votre banque ;
2. faites établir plusieurs devis en délégation à garanties strictement équivalentes ;
3. comparez le coût total sur la durée du prêt, en tenant compte du mode de calcul des cotisations (sur capital initial ou sur capital restant dû) ;
4. si votre prêt est déjà en cours, utilisez la résiliation à tout moment de la loi Lemoine : la substitution est gratuite et sans effet sur votre taux.

Pensez-y dès le montage du dossier : un TAEG allégé par une assurance compétitive peut aussi débloquer un dossier proche du taux d'usure, comme expliqué dans notre guide obtenir son prêt immobilier. Pour mesurer l'impact de l'assurance sur votre mensualité, utilisez notre simulateur de financement.

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