Frais de notaire dans l'ancien et le neuf : composition, hausse 2025-2028 et astuces pour les réduire

Improprement appelés frais de notaire, les frais d'acquisition sont composés pour l'essentiel de taxes reversées à l'État et aux collectivités. Dans l'ancien, ils représentent désormais 7 à 8,5 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf. Voici comment ils se décomposent et comment les alléger légalement.

De quoi se composent réellement les frais de notaire ?

Les frais d'acquisition regroupent quatre postes bien distincts :

• les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), taxes perçues par le département, la commune et l'État : c'est de très loin le poste principal, environ les trois quarts du total dans l'ancien ;
• les émoluments du notaire, sa rémunération réglementée, calculée selon un barème dégressif par tranches de prix : environ 1 % du prix en moyenne pour une transaction significative, TVA en sus ;
• les débours : sommes avancées par le notaire pour votre compte (état hypothécaire, documents d'urbanisme, géomètre, publication) ;
• la contribution de sécurité immobilière (CSI), perçue par l'État pour la publicité foncière, de l'ordre de 0,1 % du prix.

Au total, comptez environ 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, où les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, le bien étant déjà soumis à la TVA.

La hausse des DMTO 2025-2028 : ce qui a changé

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part de DMTO de 4,5 % à 5 %, soit environ 0,5 point de plus sur le prix d'acquisition. Cette faculté, ouverte pour les actes signés entre avril 2025 et avril 2028, a été utilisée par la grande majorité des départements, environ 90 % d'entre eux, dont les Alpes-Maritimes. Concrètement, sur un achat dans l'ancien à Cannes, les frais d'acquisition se situent désormais plutôt en haut de la fourchette, autour de 8 à 8,5 % du prix.

Point essentiel : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exemptés de cette hausse, le taux départemental antérieur continuant de s'appliquer à leur acquisition. Certains départements peuvent même leur consentir des réductions supplémentaires. Si vous achetez pour la première fois, signalez-le à votre notaire dès l'avant-contrat afin que la taxation correcte soit appliquée, et intégrez ce paramètre dans votre budget via notre simulateur de financement.

Ancien ou neuf : un écart de frais qui pèse dans l'arbitrage

L'écart de frais entre ancien et neuf est loin d'être anecdotique : sur un bien de 500 000 €, il représente environ 25 000 à 30 000 € d'économie en faveur du neuf. Cet avantage doit toutefois être mis en balance avec un prix au mètre carré généralement plus élevé dans les programmes neufs, particulièrement sur la Côte d'Azur où le foncier est rare.

Sont considérés comme « neufs » au sens fiscal les logements achevés depuis moins de cinq ans vendus pour la première fois, et bien sûr les ventes en l'état futur d'achèvement. Si vous envisagez un achat sur plan, consultez notre guide acheter en VEFA pour comprendre l'échéancier de paiement et les garanties du promoteur. Dans tous les cas, le notaire vous remet avant la signature un état détaillé des frais prévisionnels : les sommes appelées sont légèrement majorées par prudence, et le trop-perçu vous est restitué après l'accomplissement des formalités.

Les astuces légales pour réduire la note

Plusieurs leviers parfaitement légaux permettent d'alléger les frais d'acquisition :

• déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager, meubles laissés dans le bien peuvent être valorisés séparément dans l'acte, sur la base de justificatifs et d'une décote d'usage ; les droits de mutation ne portent alors que sur la valeur immobilière. Restez raisonnable, l'administration fiscale contrôle les valorisations excessives ;
• mettre les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur dans le mandat et l'annonce : les droits sont alors calculés sur le prix net vendeur, hors commission ;
• négocier une remise d'émoluments : le notaire peut consentir une remise encadrée sur la part de ses émoluments afférente aux tranches élevées de prix ;
• pour les primo-accédants, faire valoir l'exemption de la hausse des DMTO décrite plus haut.

Cumulés, ces leviers peuvent représenter plusieurs milliers d'euros sur une acquisition cannoise.

Anticiper les frais dans votre plan de financement

Les frais d'acquisition doivent être intégrés dès le début de votre projet, car les banques demandent le plus souvent qu'ils soient couverts par votre apport personnel : peu d'établissements financent au-delà du prix du bien. Avec des taux de crédit autour de 3,3 % sur 20 ans à l'été 2026, la structuration de l'apport, frais compris, conditionne directement votre capacité d'achat.

N'oubliez pas les frais annexes qui s'ajoutent aux frais de notaire : frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution), frais de dossier bancaire, et le cas échéant honoraires de chasse immobilière. À l'inverse, certains coûts se récupèrent : le trop-versé sur la provision notariale, ou la restitution du prorata de taxe foncière convenu avec le vendeur. Pour évaluer précisément votre enveloppe globale sur un projet à Cannes, appuyez-vous sur une estimation professionnelle du bien et un chiffrage complet des frais avant de formuler votre offre.

Informations à jour en 2026, données à caractère général ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation, contactez-nous.