Achat & Vente

Compromis de vente : contenu, conditions suspensives et délais expliqués

Le compromis de vente est l'acte fondateur de toute transaction immobilière : il scelle l'accord du vendeur et de l'acquéreur sur le bien et sur le prix. Bien rédigé, il sécurise les deux parties jusqu'à l'acte authentique. Voici ce qu'il doit contenir et les pièges à éviter.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente et que contient-il ?

Le compromis de vente, juridiquement appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter un bien à un prix déterminé. Selon le Code civil, il « vaut vente » dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix : les deux parties sont engagées.

Il doit contenir un ensemble de mentions essentielles :

l'identité complète des parties et la désignation précise du bien (adresse, lots de copropriété, surface Carrez) ;
le prix de vente et les modalités de paiement, ainsi que la répartition des honoraires d'agence ;
les conditions suspensives et la date butoir de signature de l'acte authentique ;
le dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, électricité, ERP...) ;
pour une copropriété, les documents imposés par la loi ALUR : règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblées générales, montant des charges.

Les conditions suspensives : votre filet de sécurité

Les conditions suspensives permettent à l'acquéreur de récupérer son dépôt et de renoncer à la vente sans pénalité si un événement prévu au contrat ne se réalise pas. La plus importante est la condition suspensive d'obtention de prêt, obligatoire dès que l'acquéreur finance son achat à crédit : elle doit préciser le montant emprunté, la durée maximale et le taux plafond, en cohérence avec le marché (les taux moyens sur 20 ans se situent environ à 3,3 % à l'été 2026). Un délai d'environ 45 à 60 jours est généralement accordé pour obtenir l'offre de prêt.

D'autres conditions peuvent être négociées : absence de servitude grave, obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux, absence de préemption par la commune, vente préalable d'un autre bien. Attention toutefois : un compromis surchargé de conditions fragilise votre offre face à des acquéreurs concurrents, situation fréquente sur les biens recherchés à Cannes. Pour calibrer votre financement en amont, utilisez notre simulateur de financement.

Séquestre et dépôt de garantie : combien et chez qui ?

À la signature du compromis, l'acquéreur verse habituellement un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix. Cette somme n'est jamais remise directement au vendeur : elle est consignée sur un compte séquestre tenu par le notaire ou par l'agence immobilière titulaire d'une garantie financière. Elle sera imputée sur le prix le jour de l'acte authentique.

Le sort du dépôt dépend du déroulement de la vente : si une condition suspensive ne se réalise pas, ou si l'acquéreur exerce son droit de rétractation de 10 jours, la somme lui est intégralement restituée. En revanche, si l'acquéreur renonce sans motif prévu au contrat, le vendeur peut conserver le dépôt à titre d'indemnisation, en application de la clause pénale généralement stipulée. Vérifiez toujours que le compromis identifie clairement le séquestre, le montant versé et les conditions exactes de restitution avant de signer.

Compromis ou promesse unilatérale : quelle différence ?

Le compromis engage les deux parties de manière réciproque, tandis que la promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur : l'acquéreur bénéficie d'une option qu'il est libre de lever ou non, moyennant une indemnité d'immobilisation d'environ 10 % du prix.

En pratique, le compromis est la formule la plus répandue, notamment dans les Alpes-Maritimes. Il offre au vendeur une plus grande sécurité juridique : si l'acquéreur refuse de signer l'acte alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur peut demander en justice l'exécution forcée de la vente, et pas seulement conserver une indemnité. La promesse unilatérale conserve toutefois des atouts dans certaines situations, par exemple lorsqu'un acquéreur souhaite se réserver un bien le temps de finaliser un montage patrimonial. Le choix entre les deux formules mérite d'être discuté avec votre agence et votre notaire selon le contexte de la transaction.

Signature en agence ou chez le notaire, et délais jusqu'à l'acte

Le compromis peut être signé sous seing privé, le plus souvent rédigé par l'agence immobilière, ou en la forme authentique chez le notaire. Les deux formules ont la même valeur juridique. La rédaction par une agence expérimentée présente l'avantage de la rapidité, précieuse pour sécuriser un accord sur un marché dynamique ; le notaire apporte quant à lui un contrôle renforcé sur les situations complexes (indivision, succession, servitudes, urbanisme).

Entre le compromis et l'acte authentique, il s'écoule généralement 2 à 3 mois. Ce délai couvre la purge du droit de rétractation de 10 jours, l'instruction du dossier de financement, la purge des droits de préemption éventuels et la constitution du dossier notarial (état hypothécaire, documents d'urbanisme, pré-état daté du syndic). Une date butoir est fixée dans le compromis ; elle peut être prorogée d'un commun accord si le dossier l'exige.

Questions fréquentes

Peut-on annuler un compromis de vente après signature ?

L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la notification du compromis, sans motif ni pénalité. Passé ce délai, il ne peut se désengager que si une condition suspensive ne se réalise pas, sous peine de perdre son dépôt de garantie. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, aucune loi ne l'impose, mais il est d'usage constant de verser 5 à 10 % du prix au séquestre. Il témoigne du sérieux de l'acquéreur et sécurise le vendeur. Un compromis sans dépôt est juridiquement valable mais rarement accepté en pratique.

Qui rédige le compromis de vente ?

Il peut être rédigé par l'agence immobilière qui a négocié la vente ou par le notaire. Dans les deux cas, la valeur juridique est identique. Pour les situations complexes, succession, indivision ou travaux non déclarés, l'intervention du notaire dès l'avant-contrat est recommandée.

Que se passe-t-il si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?

Si la condition suspensive de prêt est correctement rédigée et que l'acquéreur justifie de refus bancaires conformes aux caractéristiques prévues au compromis, la vente est caduque et le dépôt de garantie lui est intégralement restitué.

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