Achat & Vente

Loi Carrez : tout comprendre sur la surface privative avant d'acheter ou de vendre

La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Une erreur de mesure peut coûter cher au vendeur, jusqu'à une réduction du prix de vente. Voici comment fonctionne cette garantie essentielle pour l'acquéreur.

Qu'est-ce que la loi Carrez et quels biens sont concernés ?

Entrée en vigueur en 1997, la loi Carrez oblige le vendeur d'un lot de copropriété à mentionner la superficie privative du bien dans la promesse de vente, le compromis puis l'acte authentique. Elle concerne les appartements, mais aussi les maisons situées dans une copropriété horizontale, les locaux commerciaux et professionnels, dès lors que le lot fait au moins 8 m².

En revanche, elle ne s'applique pas aux maisons individuelles vendues hors copropriété, aux ventes sur plan (VEFA, qui obéissent à leurs propres règles), ni aux caves, garages et emplacements de stationnement. À Cannes, où l'essentiel du parc résidentiel est constitué d'appartements en copropriété, du Suquet à la Californie, la quasi-totalité des ventes est donc concernée. L'absence de mention de la superficie dans l'acte permet à l'acquéreur de demander la nullité de la vente dans un délai d'un mois après la signature de l'acte authentique.

Comment se mesure la surface Carrez ?

La superficie privative correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, ainsi que des embrasures de portes et de fenêtres. Deux exclusions majeures sont à retenir :

les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, fréquentes dans les combles ou les derniers étages mansardés ;
les balcons, terrasses, loggias non closes, caves, garages et parkings, qui ne comptent jamais dans la surface Carrez.

Ce dernier point est déterminant sur la Côte d'Azur : un appartement cannois avec 40 m² de terrasse affichera une surface Carrez qui ignore totalement cet atout, alors même qu'il pèse lourd dans le prix. Le mesurage peut être réalisé par le vendeur lui-même, mais il est vivement conseillé de le confier à un diagnostiqueur professionnel assuré, qui engage sa responsabilité en cas d'erreur.

Tolérance de 5 % et action en diminution du prix

La loi prévoit une marge de tolérance : si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut exercer une action en diminution du prix, proportionnelle aux mètres carrés manquants. Cette action doit être engagée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique, devant le tribunal judiciaire.

Exemple : un appartement vendu pour 100 m² Carrez qui n'en mesure en réalité que 93 présente un écart de 7 %. L'acquéreur peut réclamer la restitution de 7 % du prix. À l'inverse, si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut exiger aucun complément de prix. Sur un marché aux prix au mètre carré élevés comme Cannes, quelques mètres carrés d'écart représentent des sommes importantes : un mesurage professionnel avant la mise en vente est un investissement minime au regard du risque.

Surface Carrez ou surface habitable : ne pas confondre

La surface Carrez est souvent confondue avec la surface habitable, dite « loi Boutin », utilisée pour la location. Les deux notions partent d'une base proche mais divergent sur des points essentiels. La surface habitable exclut, en plus des éléments déduits en Carrez, les combles non aménagés, sous-sols, réserves, vérandas et volumes vitrés. La surface Carrez, elle, peut inclure certains de ces espaces s'ils sont clos, couverts et d'une hauteur d'au moins 1,80 mètre.

Concrètement, la surface Carrez d'un bien est donc souvent égale ou légèrement supérieure à sa surface habitable. Un vendeur qui destine son bien aussi bien à la vente qu'à la location saisonnière, cas fréquent à Cannes, a intérêt à faire établir les deux mesurages en même temps. Pour situer la valeur de votre bien en fonction de sa surface réelle, vous pouvez demander une estimation immobilière professionnelle.

Nos conseils pratiques avant de vendre ou d'acheter

Côté vendeur, faites réaliser le certificat de mesurage Carrez par un professionnel avant la mise en vente : il n'a pas de durée de validité tant que le bien n'est pas modifié, et il vous protège en cas de contestation. Vérifiez également que les travaux réalisés (véranda fermée, combles aménagés, cloisons déplacées) ont bien été intégrés au mesurage.

Côté acquéreur, comparez la surface annoncée dans l'annonce avec celle du certificat joint au compromis de vente, et rapportez le prix au mètre carré Carrez pour comparer objectivement plusieurs biens, en gardant à l'esprit que terrasses et vues, décisives à Cannes, ne figurent pas dans ce chiffre. En cas de doute sur un écart, sollicitez un contre-mesurage avant la signature de l'acte : après celle-ci, vous ne disposez que d'un an pour agir.

Questions fréquentes

La loi Carrez s'applique-t-elle aux maisons individuelles ?

Non, sauf si la maison fait partie d'une copropriété, par exemple une copropriété horizontale avec parties communes. Une maison individuelle vendue seule sur son terrain n'est pas soumise au mesurage Carrez, même si le vendeur peut indiquer une surface à titre informatif.

Que se passe-t-il si la surface Carrez ne figure pas dans l'acte de vente ?

L'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique. En pratique, le notaire vérifie systématiquement la présence de cette mention, ce qui rend ce cas rare.

Une terrasse compte-t-elle dans la surface Carrez ?

Non, les balcons, terrasses et loggias non closes sont exclus de la surface Carrez, tout comme les caves et parkings. Une véranda close et couverte d'une hauteur d'au moins 1,80 mètre peut en revanche être comptabilisée.

Qui doit payer le mesurage Carrez ?

Le mesurage est à la charge du vendeur, qui est responsable de la superficie annoncée dans l'acte. Le coût est modeste, généralement quelques dizaines d'euros, souvent inclus dans un pack de diagnostics immobiliers.

Informations à jour en 2026, données à caractère général ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation, contactez-nous.