État des risques et pollutions (ERP) : une information obligatoire dès l'annonce

Inondations, séismes, feux de forêt : les Alpes-Maritimes cumulent plusieurs risques naturels qui imposent une information transparente de l'acquéreur ou du locataire. L'état des risques et pollutions, gratuit et facile à obtenir, est obligatoire dès la publication de l'annonce. Voici comment le comprendre et l'établir correctement.

L'ERP, qu'est-ce que c'est ?

L'état des risques et pollutions (ERP) est un document d'information qui recense les risques auxquels un bien immobilier est exposé : risques naturels (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt, retrait-gonflement des argiles), risques miniers, risques technologiques liés aux installations industrielles, potentiel radon et secteurs d'information sur les sols (pollution).

Il est obligatoire pour toute vente ou location d'un bien situé dans une commune couverte par un plan de prévention des risques (approuvé ou prescrit), dans une zone de sismicité réglementée, une zone à potentiel radon significatif ou certains autres périmètres réglementés. En pratique, la quasi-totalité des communes des Alpes-Maritimes est concernée à un titre ou à un autre : à Cannes, l'ERP fait systématiquement partie du dossier de diagnostic technique.

Le document mentionne également si le bien a fait l'objet d'une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, information que le vendeur ou le bailleur doit déclarer par écrit, et si des travaux prescrits par un plan de prévention ont été réalisés.

Les risques dans les Alpes-Maritimes et à Cannes

Le département des Alpes-Maritimes est l'un des plus exposés de France aux risques naturels. En matière de sismicité, la réglementation nationale classe le territoire en cinq zones : le littoral azuréen, dont Cannes, se situe en zone de sismicité moyenne (zone 3 sur 5), et certaines communes de l'arrière-pays et de l'est du département atteignent la zone 4. Cela ne signifie pas un danger imminent, mais justifie des règles de construction parasismiques et l'information des acquéreurs.

Les inondations constituent l'autre risque majeur : les crues torrentielles des vallons côtiers ont marqué la mémoire locale, notamment les épisodes dramatiques d'octobre 2015 sur le bassin cannois. Cannes est couverte par un plan de prévention des risques d'inondation, et certains quartiers proches des vallons ou du littoral font l'objet de zonages spécifiques.

S'y ajoutent les feux de forêt, risque bien connu des massifs de l'Estérel et du Tanneron voisins, les mouvements de terrain et le retrait-gonflement des argiles sur certains secteurs collinaires. L'ERP synthétise commune par commune, et parcelle par parcelle, ceux de ces risques qui concernent réellement votre bien.

Le radon, un risque à connaître

Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore et incolore, issu de la désintégration de l'uranium présent dans certains sols, notamment granitiques. Il peut s'accumuler dans les bâtiments mal ventilés, en particulier dans les caves et rez-de-chaussée, et constitue un facteur de risque reconnu de cancer du poumon en cas d'exposition prolongée.

Le territoire français est classé en trois zones de potentiel radon, et l'ERP doit mentionner la situation du bien lorsqu'il se trouve en zone 3, dite à potentiel significatif. Dans les Alpes-Maritimes, le littoral, dont Cannes, présente généralement un potentiel faible, mais certaines communes du haut-pays, aux sous-sols cristallins, sont classées en zone à potentiel plus élevé. La situation exacte de chaque commune est consultable sur le site Géorisques.

Si votre bien se situe dans une commune concernée, pas d'alarmisme : des gestes simples réduisent efficacement l'exposition, à commencer par une aération régulière et une bonne ventilation des pièces de vie, ainsi que l'étanchement des voies d'entrée du gaz depuis le sol. Des kits de mesure permettent par ailleurs de connaître la concentration réelle dans le logement.

Une information due dès l'annonce, valable 6 mois

Depuis 2023, l'information sur les risques commence dès l'annonce immobilière : toute annonce de vente ou de location d'un bien concerné doit comporter la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'ERP lui-même doit ensuite être remis au candidat acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente, à l'acte authentique ou au bail.

Sa durée de validité est de 6 mois : comme pour le diagnostic termites, il doit être en cours de validité au jour de la signature, et actualisé si la situation réglementaire de la commune évolue entre-temps (nouveau plan de prévention, nouvel arrêté).

Les sanctions en cas de manquement sont réelles : si l'ERP fait défaut ou si l'information est erronée, l'acquéreur ou le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix. La bonne pratique consiste donc à générer le document au moment de la mise en vente, puis à le régénérer juste avant la signature : l'opération est gratuite et ne prend que quelques minutes.

Où obtenir l'ERP ? Géorisques, gratuit et officiel

Bonne nouvelle : l'ERP est le seul document du dossier de diagnostic technique que vous pouvez établir vous-même, gratuitement. Le site officiel Géorisques, édité par l'État, propose un service dédié : en saisissant l'adresse ou la parcelle du bien, vous obtenez un état des risques prérempli recensant les zonages applicables, qu'il vous reste à compléter (notamment la déclaration des sinistres indemnisés) et à dater de moins de 6 mois.

En pratique, plusieurs acteurs peuvent s'en charger pour vous : les diagnostiqueurs l'incluent dans leurs packs, et votre agence immobilière ou votre notaire vérifient sa cohérence avec les autres pièces du dossier. L'essentiel est que le document soit exact, complet et à jour au moment de la signature.

Notre équipe cannoise intègre systématiquement l'ERP dans la préparation des dossiers de vente, aux côtés du DPE et des autres diagnostics. Et parce que l'exposition aux risques peut influencer la valeur d'un bien, notamment en zone inondable, elle est prise en compte dans nos estimations immobilières : mieux vaut une information maîtrisée en amont qu'une découverte par l'acquéreur en cours de négociation.

Informations à jour en 2026, données à caractère général ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation, contactez-nous.