LMNP : le guide de la location meublée non professionnelle après la réforme 2025

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste l'un des cadres fiscaux les plus utilisés par les investisseurs, notamment à Cannes où la demande locative meublée est forte. La loi de finances 2025 a toutefois modifié une règle clé sur la plus-value à la revente. Ce guide présente les règles générales et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Vous relevez du statut LMNP lorsque vous louez un logement meublé, équipé pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement, sans que cette activité soit exercée à titre professionnel. Le caractère non professionnel est retenu lorsque vos recettes de location meublée n'excèdent pas 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, ce qui ouvre des options fiscales spécifiques. L'activité nécessite une immatriculation pour obtenir un numéro SIRET et entraîne en principe l'assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE), dont le montant varie selon la commune.

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Micro-BIC ou régime réel : quel choix ?

Deux régimes d'imposition coexistent :

• Le micro-BIC : pour la location meublée de longue durée, il s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles et offre un abattement forfaitaire de 50 %. Simple, sans comptabilité, il convient lorsque vos charges réelles sont faibles ;
• Le régime réel : vous déduisez l'ensemble de vos charges effectives (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, travaux, frais de gestion) et surtout vous pratiquez l'amortissement du bien et du mobilier.

En pratique, le réel est très souvent plus avantageux pour un bien acquis à crédit ou d'une valeur significative, car l'amortissement permet fréquemment de réduire fortement, voire d'annuler, le revenu imposable pendant de nombreuses années. Il impose en contrepartie une comptabilité, généralement confiée à un expert-comptable.

L'amortissement, moteur fiscal du LMNP au réel

Au régime réel, vous constatez chaque année une charge comptable correspondant à la dépréciation théorique du bien : c'est l'amortissement. Il porte sur le bâti (le terrain n'est pas amortissable), les travaux et le mobilier, chacun sur des durées propres. Cette charge, purement comptable, vient s'imputer sur vos loyers sans sortie de trésorerie.

Résultat : un investisseur peut percevoir des loyers réels tout en affichant un résultat fiscal nul ou très faible pendant une longue période. Les amortissements non utilisés une année (ils ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global) sont reportables sans limite de durée sur les bénéfices futurs de l'activité meublée.

C'est ce mécanisme qui a fait le succès du LMNP, et c'est précisément lui que la réforme de 2025 est venue encadrer au moment de la revente.

Réforme 2025 : les amortissements réintégrés dans la plus-value

La loi de finances pour 2025 a changé la donne : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable à la revente.

La plus-value reste soumise au régime des particuliers (19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec les abattements pour durée de détention qui continuent de s'appliquer : exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour le détail, consultez notre guide sur la plus-value immobilière.

Le LMNP au réel reste pertinent, mais l'avantage fiscal se déplace : il récompense désormais davantage la détention longue que la revente rapide.

Le LMNP à Cannes : quel intérêt en pratique ?

Cannes présente un profil particulièrement adapté à la location meublée : demande étudiante et professionnelle à l'année, mobilité liée aux congrès et festivals, et forte valorisation des petites surfaces bien placées. Les loyers meublés y sont sensiblement supérieurs aux loyers nus, ce qui améliore la rentabilité brute.

Quelques points de vigilance locaux : la location de courte durée est encadrée (déclaration en mairie, règles de changement d'usage selon les cas) et la fiscalité du meublé de tourisme diffère de celle de la longue durée, avec des plafonds et abattements micro-BIC spécifiques. La CFE et la taxe de séjour doivent aussi être intégrées dans vos calculs.

Notre équipe peut vous aider à cibler les quartiers et typologies les plus adaptés, et à évaluer le potentiel locatif d'un bien avant l'achat.

Informations à jour en 2026, données à caractère général ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation, contactez-nous.