Fiscalité de la résidence secondaire : taxes, plus-value et location saisonnière

Cannes est l'un des premiers marchés français de résidences secondaires. Mais détenir un pied-à-terre sur la Croisette ou dans le vieux Suquet a un coût fiscal spécifique, sensiblement alourdi ces dernières années. Ce guide dresse le panorama complet ; il ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé, notamment pour les non-résidents.

Taxe d'habitation : maintenue et majorée en zone tendue

La taxe d'habitation a été supprimée sur les résidences principales, mais elle est maintenue sur les résidences secondaires. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés localement.

Surtout, dans les communes situées en zone tendue, dont Cannes fait partie, le conseil municipal peut voter une majoration de 5 % à 60 % de la part communale de la taxe. De nombreuses communes du littoral azuréen ont activé ce levier pour inciter à la remise sur le marché de logements à l'année.

Avant d'acheter, renseignez-vous sur le taux et la majoration en vigueur : sur un bien de standing, la taxe d'habitation majorée peut représenter plusieurs milliers d'euros par an, à ajouter à la taxe foncière pour mesurer le coût réel de détention.

Plus-value à la revente : pas d'exonération de principe

Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie d'aucune exonération de principe à la revente. La plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à l'exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value, situation fréquente sur le marché cannois.

Une exception notable : l'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, si vous remployez le prix dans l'achat de votre résidence principale sous deux ans et n'avez pas été propriétaire de celle-ci durant les quatre années précédentes.

Le détail des calculs, forfaits travaux et abattements figure dans notre guide sur la plus-value immobilière.

IFI : la résidence secondaire compte en totalité

La résidence secondaire entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur vénale totale, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. Compte tenu des niveaux de prix cannois, un appartement de standing peut à lui seul rapprocher un foyer du seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable, voire le franchir.

Les non-résidents sont également concernés : ils sont redevables de l'IFI sur leurs biens situés en France dès que ce seuil est dépassé. Les dettes d'acquisition restant dues sont déductibles, ce qui plaide, pour les patrimoines concernés, en faveur d'un financement à crédit plutôt qu'un achat comptant.

L'évaluation annuelle au 1er janvier doit refléter la valeur de marché réelle : notre guide IFI détaille l'assiette, le barème et les stratégies légales d'optimisation.

Location saisonnière : rentabiliser, mais avec quelle fiscalité ?

Louer sa résidence secondaire en saisonnier est une pratique courante à Cannes, notamment pendant le Festival et les congrès. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC avec abattement forfaitaire (plafonds et taux spécifiques aux meublés de tourisme, plus favorables en cas de classement) ou régime réel avec déduction des charges et amortissement.

Côté réglementation locale : déclaration en mairie obligatoire, numéro d'enregistrement à faire figurer sur les annonces, collecte de la taxe de séjour, et règles de changement d'usage selon les situations. La location meublée habituelle entraîne par ailleurs l'assujettissement à la CFE.

Bien structurée, la location saisonnière peut couvrir une part significative des coûts de détention. Notre guide LMNP détaille les régimes applicables et la réforme 2025 sur la plus-value, qui concerne aussi les meublés saisonniers au régime réel.

Le coût global de détention : la vision d'ensemble

Avant d'acheter une résidence secondaire à Cannes, additionnez l'ensemble des coûts récurrents :

• Taxe foncière et taxe d'habitation majorée ;
• Charges de copropriété, souvent élevées dans les résidences avec services, piscine ou gardiennage ;
• Assurance, entretien, énergie, et le cas échéant conciergerie ;
• IFI pour les patrimoines concernés ;
• Et à terme, la fiscalité de la revente.

Face à ces coûts, deux leviers : la location saisonnière encadrée, et la valorisation du bien dans le temps, historiquement favorable sur le marché cannois. Pour objectiver votre projet, commencez par une estimation du bien visé et testez votre budget avec notre simulateur de financement, en intégrant toutes les charges récurrentes évoquées ci-dessus.

Informations à jour en 2026, données à caractère général ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation, contactez-nous.