Le bail d'habitation loi 1989 : vide vs meublé, mode d'emploi
La location d'une résidence principale est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe des règles différentes selon que le logement est loué vide ou meublé. Durée du bail, dépôt de garantie, préavis : chaque régime a sa logique. Ce guide vous aide à choisir le cadre adapté à votre projet locatif, notamment à Cannes où la demande est soutenue toute l'année.
Un cadre légal d'ordre public
La loi du 6 juillet 1989 régit les locations de logements constituant la résidence principale du locataire, qu'elles soient vides ou meublées. Ses dispositions sont d'ordre public : il est impossible d'y déroger au détriment du locataire, même avec son accord écrit. Le bail doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini par décret.
Ce cadre ne s'applique ni aux locations saisonnières, ni aux résidences secondaires, ni aux logements de fonction, qui relèvent d'autres régimes. À Cannes, où coexistent location à l'année et location saisonnière, il est essentiel de bien qualifier le contrat dès le départ. Notez également que la loi Climat et résilience interdit de mettre en location les logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025, et interdira les logements classés F au 1er janvier 2028. Consultez notre guide du DPE pour vérifier que votre bien reste louable.
Vide ou meublé : le tableau comparatif
Les deux régimes se distinguent principalement par la durée d'engagement, le dépôt de garantie et les préavis applicables.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue | 1 mois dans tous les cas |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
Cannes étant classée en zone tendue, le préavis du locataire d'un logement vide y est réduit à 1 mois. Le bail meublé étudiant de 9 mois ne comporte pas de tacite reconduction, contrairement aux autres baux qui se renouvellent automatiquement.
Mentions obligatoires et annexes du bail
Le contrat doit comporter un ensemble de mentions imposées : identité des parties, description du logement et de ses équipements, surface habitable, montant du loyer et ses modalités de révision, montant du dépôt de garantie, date de prise d'effet et durée. En meublé, un inventaire détaillé du mobilier est exigé.
Plusieurs annexes sont obligatoires : le dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques, diagnostics plomb, électricité et gaz selon les cas), l'état des lieux d'entrée, la notice d'information relative aux droits et obligations des parties, et l'attestation d'assurance du locataire. L'absence de certaines mentions ou annexes peut fragiliser le bail, voire priver le bailleur de certains droits. Notre guide de l'état des lieux détaille cette étape déterminante pour la restitution du dépôt de garantie.
La révision annuelle du loyer avec l'IRL
Le loyer d'un bail d'habitation ne peut être révisé en cours de contrat que si une clause de révision figure dans le bail. La révision intervient alors une fois par an, à la date convenue ou à la date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.
Attention : le bailleur dispose d'un an pour appliquer la révision. Passé ce délai, l'augmentation est perdue pour l'année écoulée et ne peut pas être rattrapée rétroactivement. Par ailleurs, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation. En zone tendue comme à Cannes, l'évolution du loyer entre deux locataires est également encadrée : voyez notre guide sur l'encadrement des loyers.
Obligations du bailleur et du locataire
Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, assurer la jouissance paisible des lieux et prendre en charge les réparations autres que locatives, notamment les gros travaux. Il remet gratuitement quittance au locataire qui en fait la demande.
Le locataire, de son côté, doit payer le loyer et les charges aux échéances convenues, user paisiblement du logement, répondre des dégradations survenues pendant la location, assumer l'entretien courant et les menues réparations, et souscrire une assurance habitation dont il justifie chaque année. Il ne peut ni transformer les lieux sans accord écrit du bailleur, ni sous-louer sans autorisation. Avant de mettre votre bien en location, une estimation professionnelle vous permet de fixer un loyer cohérent avec le marché cannois.
Questions fréquentes
Un bail verbal est-il valable ?
Puis-je louer un logement classé G au DPE ?
Le bail se renouvelle-t-il automatiquement ?
Quelle durée de bail si le propriétaire est une société ?
Informations à jour en 2026, données à caractère général ne constituant pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse de votre situation, contactez-nous.