Zone tendue et encadrement des loyers : ce qui s'applique vraiment à Cannes

Cannes figure parmi les communes classées en zone tendue, où la demande de logements excède durablement l'offre. Ce classement emporte des conséquences concrètes pour bailleurs et locataires, souvent confondues avec l'encadrement du niveau des loyers appliqué à Paris. Faisons le tri.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Les zones tendues sont des agglomérations où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d'accès au parc locatif : loyers et prix élevés, forte proportion de demandes par rapport aux emménagements. La liste des communes concernées est fixée par décret, et Cannes, comme l'essentiel du littoral des Alpes-Maritimes, en fait partie.

Ce classement déclenche automatiquement plusieurs dispositifs : préavis locataire réduit à un mois pour les locations vides, encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, taxe sur les logements vacants, et majoration possible de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Il conditionne aussi certaines règles applicables aux meublés de tourisme, renforcées par la loi Le Meur, que nous détaillons dans notre guide de la location saisonnière à Cannes.

Préavis réduit et taxe sur les logements vacants

Premier effet très concret pour les locataires cannois : le préavis de départ d'une location vide est réduit de 3 mois à 1 mois, à condition d'invoquer le classement en zone tendue dans le congé. Les modalités sont détaillées dans notre guide donner congé.

Deuxième effet, côté propriétaires : la taxe annuelle sur les logements vacants s'applique aux logements habitables laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition, sauf vacance indépendante de la volonté du propriétaire ou occupation minimale dans l'année. Son taux augmente à partir de la deuxième année de vacance. S'y ajoute, sur délibération de la commune, la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Dans une ville à forte proportion de résidences secondaires comme Cannes, ces leviers fiscaux visent à remettre des logements sur le marché de la location à l'année.

L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation

En zone tendue, lorsqu'un logement est reloué à un nouveau locataire, le loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, simplement actualisé de la variation de l'IRL si cela n'a pas été fait depuis douze mois. C'est ce que l'on appelle l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, applicable à Cannes.

Des dérogations existent : loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, ou travaux d'amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant significatif, avec des règles précises de calcul de la hausse autorisée. À l'inverse, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent connaître aucune augmentation, ni à la relocation ni en cours de bail. Avant chaque remise en location, une estimation locative permet de vérifier que le loyer envisagé est à la fois conforme et compétitif.

Cannes n'applique pas l'encadrement au niveau des loyers

Il ne faut pas confondre le régime de la zone tendue avec l'encadrement du niveau des loyers en vigueur dans certaines agglomérations comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier. Dans ces villes candidates au dispositif expérimental, un arrêté préfectoral fixe chaque année des loyers de référence par quartier et par type de logement, avec un plafond majoré à ne pas dépasser et un complément de loyer strictement encadré.

À Cannes, aucun loyer de référence ni loyer plafond de ce type ne s'applique : la fixation initiale du loyer reste libre pour une première mise en location. Les contraintes portent sur l'évolution du loyer, à la relocation comme en cours de bail via l'IRL, et sur les interdictions liées au DPE. Cette liberté relative, combinée à la profondeur de la demande locative cannoise, portée par l'activité des congrès et du tourisme, maintient l'attractivité de l'investissement locatif, en vide comme en meublé.

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