Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues justifiées

Le dépôt de garantie cristallise une grande partie des litiges locatifs. Montant plafonné à la signature, délais stricts de restitution, retenues à justifier pièces à l'appui : la loi encadre chaque étape. Voici ce que bailleurs et locataires doivent savoir pour éviter les contentieux.

Quels montants la loi autorise-t-elle ?

Pour une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Le bail mobilité fait exception : aucun dépôt ne peut être exigé. Le montant doit figurer dans le bail et ne peut être révisé ni en cours de contrat ni lors du renouvellement.

Le dépôt est versé à la signature, par le locataire ou pour son compte, par exemple via l'avance Loca-Pass. Si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois, aucun dépôt ne peut être demandé en location vide. Attention à ne pas confondre dépôt de garantie et caution : la caution est une personne qui s'engage à payer en cas de défaillance du locataire, tandis que le dépôt est une somme d'argent conservée par le bailleur. Le détail des régimes figure dans notre guide du bail d'habitation.

Restitution : un ou deux mois selon l'état des lieux

Le délai de restitution dépend du résultat de la comparaison des états des lieux. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt. Si des dégradations sont constatées, le délai passe à deux mois, déduction faite des sommes justifiées.

Le locataire doit indiquer au bailleur sa nouvelle adresse lors de la remise des clés, faute de quoi les délais et relances s'en trouvent compliqués. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges, la régularisation définitive intervenant ensuite. La qualité de l'état des lieux d'entrée et de sortie est donc déterminante : c'est lui qui déclenche le délai d'un ou de deux mois.

Quelles retenues le bailleur peut-il justifier ?

Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées par des documents : devis ou factures pour les réparations locatives, décomptes pour les loyers ou charges impayés, état des lieux de sortie faisant apparaître les dégradations. Une retenue forfaitaire ou non documentée est illégale.

Deux limites protègent le locataire. D'abord, la vétusté : l'usure normale du logement liée au temps reste à la charge du bailleur, et seules les dégradations anormales peuvent être facturées, le cas échéant après application d'une grille de vétusté. Ensuite, la proportionnalité : le bailleur ne peut exiger une remise à neuf intégrale pour des traces d'usage courantes. Les travaux d'embellissement ou de modernisation ne peuvent jamais être imputés au locataire. En cas de doute sur la frontière entre usure et dégradation, les photographies datées annexées aux états des lieux font souvent la différence.

Retard de restitution : la majoration de 10 % par mois

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, le solde dû au locataire est majoré de plein droit d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle de retard commencée. Cette pénalité s'applique automatiquement, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, dès lors que le locataire a bien communiqué sa nouvelle adresse.

Exemple : pour un loyer hors charges donné, deux mois de retard entraînent une majoration de 20 % de ce loyer, qui s'ajoute au dépôt à rembourser. La majoration n'est toutefois pas due lorsque le retard provient de l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire. Cette sanction incite fortement les bailleurs à traiter la restitution avec rigueur et à constituer leurs justificatifs sans tarder après la sortie du locataire.

Litiges : de la mise en demeure au juge

En cas de désaccord, la première étape est une lettre recommandée de mise en demeure adressée au bailleur, rappelant les délais légaux et la majoration encourue. Si elle reste sans effet, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation des Alpes-Maritimes, dont l'avis facilite souvent un accord amiable.

À défaut, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent ; pour les litiges locatifs, une tentative préalable de conciliation est en principe requise pour les petites sommes. L'action doit être engagée dans le délai de prescription de 3 ans applicable aux litiges locatifs. Côté bailleur, la meilleure prévention reste un dossier solide : états des lieux détaillés, photographies, factures et décomptes de charges. Une gestion locative professionnelle sécurise l'ensemble du processus, de l'entrée du locataire à la restitution du dépôt.

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