Colocation : bail unique ou baux multiples, solidarité et assurance

La colocation séduit étudiants et jeunes actifs, et permet aux bailleurs de louer de grandes surfaces avec un rendement attractif. Mais son cadre juridique, entre bail unique, baux multiples et clause de solidarité, mérite d'être maîtrisé avant de signer.

Bail unique ou baux multiples : deux formules

La colocation est définie par la loi comme la location d'un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale. Elle peut être formalisée de deux façons. Le bail unique, signé par tous les colocataires, est la formule la plus courante : chacun est locataire de l'ensemble du logement, et le contrat suit les règles classiques du bail vide ou meublé.

Les baux multiples consistent au contraire à signer un contrat distinct avec chaque colocataire, portant sur une chambre privative et la jouissance des parties communes. Chaque chambre doit alors respecter des exigences de surface et de volume minimaux, et le régime s'apparente à plusieurs locations indépendantes : pas de solidarité entre occupants, gestion plus lourde, mais rotation facilitée. Le choix dépend du profil des occupants et de la stratégie du bailleur ; les fondamentaux restent ceux du bail d'habitation.

La clause de solidarité et sa limite de 6 mois

Dans un bail unique, la clause de solidarité prévoit que chaque colocataire, et sa caution, répond de la totalité du loyer et des charges, et non de sa seule quote-part. C'est la principale sécurité du bailleur : en cas d'impayé d'un colocataire, il peut réclamer l'intégralité aux autres.

La loi ALUR a toutefois borné cette solidarité dans le temps pour le colocataire sortant : lorsqu'il donne congé, sa solidarité (et celle de sa caution) s'éteint au plus tard 6 mois après la fin de son préavis. Elle cesse même immédiatement si un nouveau colocataire le remplace au bail. Le congé d'un colocataire ne met pas fin au contrat, qui se poursuit avec les autres. Côté départ, les règles de préavis sont celles du droit commun, détaillées dans notre guide donner congé : à Cannes, zone tendue, un mois suffit en location vide.

Assurance, CAF et charges : les points pratiques

Comme tout locataire, les colocataires doivent assurer le logement contre les risques locatifs. En bail unique, une attestation au nom de l'ensemble des occupants ou une police souscrite par l'un pour le compte de tous est possible ; en baux multiples, chacun s'assure pour sa part. Le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte des colocataires défaillants et la refacturer.

Chaque colocataire peut percevoir individuellement une aide au logement de la CAF, calculée sur sa quote-part de loyer : il faut que son nom figure sur le bail, d'où l'importance de contrats bien rédigés. Les charges sont récupérées soit au réel avec régularisation annuelle, soit, en colocation, sous forme de forfait ne pouvant donner lieu à régularisation. Enfin, le dépôt de garantie suit les règles habituelles : sa restitution intervient en fin de bail, ce qui incite les colocataires à organiser entre eux les remboursements lors des départs successifs.

La colocation meublée, formule reine à Cannes

La colocation meublée cumule les atouts du meublé et de la colocation : bail d'un an (ou 9 mois pour les étudiants), dépôt de garantie de deux mois, préavis locataire d'un mois, et fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux avec le statut LMNP, incluant l'amortissement au régime réel. Le logement doit être équipé conformément au décret de 2015, pour chaque occupant.

À Cannes, la demande est portée par les étudiants du campus et des écoles de la bande littorale, les jeunes actifs de l'hôtellerie, de l'événementiel et des services, et les salariés en mission autour des grands congrès. Les grands appartements des quartiers proches du centre et des transports se prêtent bien à la formule, avec un loyer global souvent supérieur à celui d'une location familiale classique. Attention néanmoins à la qualité du DPE, aux règles de décence par occupant et au règlement de copropriété avant de se lancer.

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